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商业地产的焦虑与机会:6万亿存量被低估 现今正露尖尖角

作者:吴若凡 时间:2017/8/25 9:20:00 来源:每日经济新闻

摘要:来自明源地产研究院的数据显示,目前,我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活,甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。显然,面对如此庞大的存量物业市场,单靠房企自筹资金或其他单一来源 ......

来自明源地产研究院的数据显示,目前,我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活,甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。显然,面对如此庞大的存量物业市场,单靠房企自筹资金或其他单一来源难以撬动。而存量物业的大规模增量,也给房地产市场的下半场带来了新的要求——这是一个“从量到质”的时代,存量资产的运营、买卖、租赁和金融化,逐渐成为倍受房地产界关注和挖掘的重点,这也更加考验操作者的综合实力。

那么,在这一波商业地产存量大幕开启之时,该有怎样的意识、走怎样的道路,才能成为长袖善舞者?

存量资产运营、买卖、租赁和金融化,将是中国房地产下半场最值得关注的大市场。

这并非一个新话题。而相比于传统房地产开发的重资产模式,存量房房地产市场更看重管理者的运营以及服务等方面的能力,其天生具备的轻资产属性也更符合时代的发展趋势。

被低估的6万亿存量市场

根据相关的统计数据显示,2016年全国二手房交易市场大致有5万亿元的规模,租赁市场有1.1万亿元~1.5万亿元左右的规模,这预示着,一个规模超过6万亿元的存量房市场已经浮出水面。

随之,房地产市场生起一波存量房的改造热潮,无论是对存量物业的产业资产化运营,还是对存量土地的持续开发,房地产已经逐渐步入存量时代的运作节奏。

而在过去二十年黄金年代里,房地产沉淀了大量的优质物业资产,按业态范畴划分,目前的存量房地产市场可分为商业、写字楼、酒店、长短租公 寓、创客空间、产业园区等业态。

但存量普遍存在议价能力下降的问题。以一线城市为例,颇多存量物业(包括写字楼和商场等)因为建造时间较早、设施老旧,已经与当下的街道风貌和区域功能产生了严重的不匹配;加之新商业物业的不断建成,早期商业物业的经济价值也不断下滑,急需改造升级。

但这批房地产物业往往也占据了重要的城市区位,因而即便议价能力下降,仍然有着较好的投 资价值。

鉴此,在这个存量价值创造的时代,如何让存量资产不再被低估,使得房地产物业产生更好效益,是运营存量物业的关键。

存量焕新的“重”与“轻”

到底向哪个方向盘活这批存量物业?《每日经济新闻》记者整理发现,具体而言,存量房的改造可分为重资产改造和轻资产改造。

重资产改造,一般是金融机构通过资产买入或股权并购老旧商业地产项目(商场、写字楼、酒店、旧厂房等)的方式获得标的,在成功买入后,通过变更物业用途、重新定位或优化功能规划等方式,对标的资产进行恰当改造,以便准确赋能从而有效改善物业现金流(租金收入)、提升物业整体价值。

资深房地产集团人士薛建雄表示,这类物业一般在城市的**地段,在确保价值的基础上,一些金融资本通过收购改造,或者通过私募基金等方式持有运营,提升资产的溢价空间。

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