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不得办理房产“全项委托公证” 专家:警惕合同模糊字眼

作者: 时间:2017/8/25 9:33:00 来源:信息时报

摘要:近日,司法部在官方网站上公布《关于公证执业“五不准”的通知》(下称通知),其中,影响最大的当属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证” 以及&ldquo ......

近日,司法部在官方网站上公布《关于公证执业“五不准”的通知》(下称通知),其中,影响最大的当属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证” 以及“重大事项一次一委托” 、“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”。业内人士表示,这样一来,如果需要委托代理,房地产交易时间都将延长,从某个角度而言,践行了“房住不炒”的要求。

新规:不得办理房产“全项委托公证”

今年7月,北京数十名老年人遭遇“以房养老”骗局。一些人利用利息等诱骗老年人,办理具有强制效力债权文书公证和对房产全权委托处理的公证,偷偷过户房产,给老年人带来巨大财产损失。

为此,《通知》规定:不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份,未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序,不得办理公证。申请人使用临时身份证,公证员未到公安部门核实的,不得受理公证申请;不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前,公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证;不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容;不准办理具有担保性质的委托公证。

虽然此新规的背景是针对近期多起老年人涉“以房养老骗局”导致重大社会影响的事件,但却进一步抑制了投机炒房客。举例说明,A为买家(即投 资客),B为原业主(在外地工作),在这份文件出台之前,B只要出具一份授权文件,授权A代替他办理卖房、收房的全部手续,然后B在银行贷款申请书上签字即可。整个卖房过程,A可以单独全部办理,甚至包括未来的水电费过户。但房地产政策出台之后,规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”,必须“重大事项一次一委托”。于是,整个买房过程每当有新的重要手续时,几乎都要B给A一次授权,办理一次公证。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这样一来,如果当事人无法自己办理,需要代理的,二手房交易时间长度将大大延长,再加上现在银行贷款发放速度缓慢,完成一套房的交易手续至少要半年。这等于进一步减缓了房屋的流动性,起到抑制炒房客的效果。

业界:房地产投 资客手握委托权后 交易风险增加

不过,记者了解到,在当前房地产市场政策、房地产信贷政策严厉打击“投机炒房”的背景下,大部分投 资客并不会“明目张胆”地炒房。在实际的二手交易过程中,房地产投 资客通常会伪装成刚需客,并通过故意模糊买卖合同,骗过业主卖家,获得全权委托权利,给真心实意出售房屋的二手房业主带来交易隐患和风险。

有房地产中介人士告诉记者,有的房地产投 资客在低价取得房屋后,会高价转手给新买家,从中赚取差价。若这中间产生纠纷,新买家可能会主张“原业主”与“投 资客”恶意串通,原业主将面临起诉风险。还有的投 资客一般会将房屋进行“装修改造”,让房屋表面光鲜(但质量不能保证),从而以高价卖给新买家。更有的投 资客一房多卖,产生纠纷后,新买家会要求原业主承担法律责任。

此外,在未寻到新买家之前,一些投 资客会将房屋出租。若出租人在房屋内从事违法活动,公安机关会直接向原业主追责。房地产投 资客若在未支付全款的前提下,取得原业主委托,可能存在将房屋转售赚取差价后卷款潜逃的情况,原业主将“钱屋两失”。

在实际二手交易中,大部分房地产投 资客会隐藏自己的身份,伪装成刚需客购房,他们通常会跟业主说自己购房的目的是自住。那如何识别炒房客与刚需客呢?广州中原房地产集团有关人士表示,投 资客和刚需客有明显的区别。

首先,房地产投 资客基本上资金充足,购房会一次性付款,极少按揭。其次是低于房地产市场价购买,投 资客通常精通房地产市场,对房地产市场价格变化了如指掌,通常会投 资那些低于房地产市场价的房源。另一个特点是购房速度快。房地产投 资客精通房地产市场,对符合投 资条件的房源下手速度很快,不会像一般刚需反复看房,犹豫观望。此外,房地产投 资客通常会爽快支付定金,以迷惑业主尽快签约,定金可能会支付得比较高。若签订合同后业主拒绝委托其处分房产,这些投 资客则可以“高额违约金”胁迫业主。

建议1

警惕这些模糊约定 避免“被委托”

虽然司法部的“五不准”中,明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。但对房地产投 资客而言,仍可通过多跑几个公证机构的方式集齐涉及出售、租赁、di押等几项重要处分权(增加的购房成本对炒房客而言基本没有影响)。因此在实际交易中,二手房业主对于买卖合同的谨慎度,依然不能放松。

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