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买房选择一次性付款暗藏风险

作者: 时间:2017/8/28 9:21:00 来源:信息时报

摘要:记者在调查中发现,开发商为几块回笼资金希望买家一次性付款,而二手房业主则由于担心买房贷款审批时间长令交易泡汤,也希望买方一次性付款。不过一次性付款虽然能从开发商和业主手中拿到更多的折扣**,也省下了一 ......

记者在调查中发现,开发商为几块回笼资金希望买家一次性付款,而二手房业主则由于担心买房贷款审批时间长令交易泡汤,也希望买方一次性付款。不过一次性付款虽然能从开发商和业主手中拿到更多的折扣**,也省下了一大笔银行利息,但是并非所有买房置业人群都适合一次性付款。首次买房置业者一次性付款无疑加重了入市门槛,而需要东拼西凑的买家也会不小心欠下一屁股人情债。更有律师提醒,一次性付款的“土豪做法”一不小心也可能让你的资金打水漂。为此,业内人士认为,按揭买房贷款还是全额付款,都需要根据自身情况谨慎行事。

交易:买卖双方多倾向一次性付款

银根收紧的大环境下,一次性付款成为业主和买家都偏爱的付款类型。李超介绍,业主方面,多数要求买家一次付清房款,是因为急需资金周转;而现在因为银行放款时间普遍要等几个月,业主一方面担心市价上涨,房子卖亏;另一方面担心万一买家房款没批下来,交易泡汤;因此多数业主不想把成交周期拉长,以免惹麻烦。

家住荔湾的换房买家罗先生同时又是二手房业主,他表示,“眼下买房贷款利率收紧,买房首付提高了,有换房需求的业主都想着早点拿到房款,用来付二套房买房首付或全款买房。”罗先生称,自己目前放盘的房子没有要求一次性付款,但是如果遇到按揭买家,审批买房贷款要等很久,担心几个月后这边房价涨了,那边又买不了二套房。所以会在报价中至少加个5~10万,才能补上这笔“机会成本”。他认为,对业主来说“时间就是金钱”。

买房贷款利率不断攀升,不仅业主想对方一次性付款,不少买家也是东拼西凑“自觉”争取全款买房。最近在花都买了房的王先生说,“现在利率那么高,有条件的肯定都会选择一次性付款,因为利息成本太高了,当房奴压力太大了。”小王表示,“本来打算在白云区买房,但因为买房首付只能付到三成,买房月供压力太大,算了一下利息款都占总房款的三分一,感觉钱都给银行赚了。”跟家里人商量后,小王决定缩减购房预算,西进到花都,这样东拼西凑可以付够八成买房首付,接近一次性付款,还贷压力也小很多。小王表示,准备先住着过渡,等以后有条件了再置换到市中心。

律师:一次性付款有一定风险

广东知名的房地产及建设工程律师、房地产法库首席律师刘金纲告诉记者,在一手楼付款模式中,买房者一次性付款虽然能够从开发商处获得房款**,但总的来说,筹措一笔几百万的买房款,如果不是自有资金,而是找亲戚朋友借甚至通过民间借贷而来,其所付出的除了人情外,还有比银行多好几倍的利息(目前民间借贷的利息一般年利息大约20%~40%左右);倘若还不上这些利息,房屋有可能变成诉讼标的或者诉讼查封标的,届时房子被司法拍卖或拿来*(di)债,得不偿失。

刘律师提醒,在一手楼一次性付款模式中,买房者所买房屋,存在楼盘烂尾、延期交房、开发商跑路等风险。尤其是一些中小型开发商,由于自有资金不足,必须通过卖“楼花”筹措前期建设资金,如果不能及时完工,不能及时取得商品房预售许可证,就有可能存在楼盘烂尾和延期交房的法律风险。更有甚者,有些开发商因为手头有了大量的现金流,转而投 资其他方面,一旦投 资失败,有可能铤而走险跑路,这样,买房者一次性所付款项有可能都付之东流。

此外,如果买房者一次性交付房款后,开放商由于《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等五证不全,可能影响商品房买卖合同备案与登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,开发商应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《物权法》实施以前,买房合同备案作为一种政府的行政行为,并非商品房买卖合同的生效要件,一般仅具有对抗第三人的效力。《物权法》实施后,商品房买卖合同的备案实际上即是向登记机关申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。购房人签订的商品房买卖合同并不能导致购房者当然取得物权(即房屋产权),合同当事人只有依法向房产管理部门办理商品房登记以后,购房者才能取得物权(房屋产权)。

而二手楼的卖房人一般是个人或者公司(非房地产公司),刘律师表示,二手楼房主出售房屋,最大的风险来自于资金安全,如果买家大意把房款交给了不良中介,很可能发生“走佬事件”。此外,二手楼如存在其他共有权人(一般是配偶、子女),其中一位房主擅自签订房屋买卖买房合同,其他共有权人若不同意出售,容易产生纠纷。

对比:一次性付款、按揭买房贷款如何取舍

一次性付款没有买房贷款压力,而且会有更多房源选择,更大的砍价空间,显然有很多优势。但以同样的预算,一次性付款可选的房屋总价区间无疑更小,如果手里有100万,一次性付款只能选择100万的小房子,按揭买房贷款可能住上总价300万的大房子,所以一次性付款和按揭买房贷款各有利弊,买家应视自身财务和具体需求情况来决定用何种付款方式。

邓浩志告诉记者,目前首套二套房贷利率都上涨了,买家确实背负较大的利息压力,以一套500万的房子计算,如果首套房贷,买房首付三成,买房贷款七成即350万,买房贷款20年总利息222万。“你是愿意花20年的时间慢慢还222万,还是东拼西凑多借350万,每个人的选择不同”,邓浩志认为,一般首次置业人群经济底子不厚,如果年轻人不妨月供,虽然利息高达200多万,但是买房置业门槛低。而对于一些二次置业人群,如果首套贷款还没有还清,再买房需要买房首付7成,这套500万的房子买房贷款三成即150万,利率上浮15%,20年的利息约100万。“买房首付都能拿出350万的二次买房置业人群,应该借个150万也不难”,邓浩志认为,一切都需要根据自己的实际情况来定。

二手楼方面,根据房天下数据研究中心统计显示,7月份广州二手房平均套均价为188万/套,其中中心区网签套均价位309万/套,外围区网签套均价为146万/套;成交量最高的价格区间是200~500万,成交量占比27.7%;结合目前市场的成交总价情况,如果买房预算低于100万,一次性付款只能选择外围区一些偏远地段物业,或者是极小户型,适合养老度假或投 资,但不适合上班族或家庭自住,因此如果买房预算低于100万,月收入能负担起月供,更适合选择按揭贷款,可以入手200~300万左右市区的房子。

如果预算在100~200万之间,可以视自身需求而定,例如想购买学位房,对生活配套和交通条件都有要求,可选择按揭贷款,购置白云、海珠、荔湾等中心区200~500万的二手物业。如果是单身上班族或买房投 资,不想负担额外经济压力,可以选择在花都、增城、南沙等外围区一次性付款购置150万左右的中低价实用户型,等以后条件改善后再换房。

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